Prezydent RP podpisał ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16.09.2011 roku. Ustawa wchodzi w życie z dniem 29.04.2012 r.

Rachunek otwarty i zamknięty

        Mieszkaniowe rachunki powiernicze będą to należące do dewelopera rachunki powiernicze w rozumieniu Prawabankowego, służące gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej. Z rachunku otwartego wypłata zdeponowanych środków będzie następowała zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w umowie. Natomiast wypłata środków z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego będzie jednorazowa, po ustanowieniu lub przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu lub domu. 

Gwarancja i ubezpieczenie

        Ustawa wymaga, aby deweloper zapewnił nabywcy gwarancję bankową, na mocy której bank wypłaci mu (na żądanie) środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, albo w przypadku nieukończenia przedsięwzięcia deweloperskiego - po upływie 120 dni od dnia wskazanego w umowie deweloperskiej, jako dzień przeniesienia prawa własności, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem obciążeń na które wyraził zgodę nabywca. Każda z tych sytuacji będzie też zdarzeniem ubezpieczeniowym uprawniającym nabywcę do otrzymania odszkodowania w wysokości wpłaconych środków. Klienci dewelopera będą bowiem uposażonymi z umowy ubezpieczenia, którą ten będzie zawierał z ubezpieczycielem i w związku z którą opłaci składki. 

Obowiązki dewelopera przed zawarciem umowy

        Zanim zostanie podpisana umowa deweloperska, deweloper, który rozpoczyna sprzedaż będzie musiał sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia. Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej będzie obowiązany doręczyć jej taki prospekt wraz z załącznikami - nieodpłatnie i na trwałym nośniku informacji. Sporządzony według przewidzianego w ustawie wzoru prospekt wraz z załącznikami stanowić będzie integralną część umowy deweloperskiej. 

        Osoby zainteresowane podpisaniem umowy z deweloperem będą uprawnione do zapoznania się w lokalu przedsiębiorcy z: aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości; kopią aktualnego odpisu z KRS lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;, kopią pozwolenia na budowę, sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata (a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej) oraz projektem architektoniczno-budowlanym. 

Ustawowe wymogi dla umowy

        Umowa deweloperska ma określać strony, miejsce i datę jej podpisania, cenę nabycia prawa własności, informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie (powierzchnia działki, stan prawny nieruchomości, oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach), a także określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący jej przedmiotem; określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku oraz powierzchni i układu pomieszczeń. Zapisany ma być też zakres i standard prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper i terminy: przeniesienia na nabywcę prawa własności oraz zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu lub domu. 

        W umowie trzeba też będzie określić wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera, a więc informacje dotyczące: mieszkaniowego rachunku powierniczego, gwarancji bankowej oraz umowy ubezpieczenia. Mają się w niej znaleźć warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, a także warunki zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa, a także wysokość odsetek i kar umownych dla stron umowy. 

        Treść kontraktu obejmie ponadto numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał, wraz z informacją czy jest ostateczne lub zaskarżone; termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych; wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. 

        W umowie powinno się znaleźć oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez niego z ich treścią. Konieczna będzie także informacja o zgodzie banku na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje. 

        W przypadku zmian, które nastąpiły w treści prospektu informacyjnego lub załączniku w czasie pomiędzy ich doręczeniem, a podpisaniem umowy deweloperskiej, postanowienia wynikające z tych zmian w treści umowy deweloperskiej trzeba będzie podkreślić wyraźnie w sposób jednoznaczny i widoczny. 

        Przepisy ustawy znajdą zastosowanie również do umowy przedwstępnej, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do zawarcia umowy deweloperskiej. 

        W jej ostatecznej wersji uwzględniono senacki postulat ochrony przed sytuacjami nadmiernego, nieuzasadnionego zaspokojenia nabywcy, jakie mogłoby wystąpić, gdyby uzyskał on świadczenie z tytułu gwarancji (nie odstępując jednocześnie od umowy), a następnie deweloper przeniósł na niego - choć nieterminowo - prawo własności lokalu. Także w sytuacji, gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej, a następnie podejmie środki z rachunku powierniczego - wysokość wypłaty z tytułu gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej będzie pomniejszona o kwotę środków wypłaconych nabywcy z mieszkaniowego rachunku powierniczego. 

        Ponadto, w przypadku stosowania zabezpieczenia roszczeń nabywcy z chwilą wypłaty środków z tytułu udzielonej gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowej, roszczenia przysługujące nabywcy przeciwko bankowi prowadzącemu rachunek powierniczy będą przechodziły na gwaranta. W odniesieniu do przepisów przejściowych przyjęto zmiany dzięki którym także deweloper, który dokona zakupu gruntu przed dniem wejścia w życie ustawy będzie objęty określonymi w niej wymogami. 

    Na Radzie Ministrów będzie spoczywał obowiązek dokonania przeglądu funkcjonowania przepisów ustawy i przedłożenia Sejmowi informacji o skutkach jej obowiązywania wraz z projektem zmian, w terminie 2 lat od dnia wejścia w życie.